时间进入二月初，地产2023年各项数据也陆续出炉了。

头部房企的变化一目了然，大部分人相信也都关注到。而在这个万亿级的行业内，除了全国性大房企外，还有大量的区域型房企，他们规模中小，布局不广，在业内的声量也不大。

这些房企，也正在发生剧烈分化。

一些此前默默无闻的房企突然闯进大众视野，成为同行争相学习的对象；也有的业绩大幅逆袭，一举成为行业黑马。

还有更多的区域房企，仍在艰难的坚持着。

今天，就将眼光聚焦在地产下沉市场里，看看区域型房企的生存现状。

区域型房企分化加剧

少数已突围，多数仍挣扎

和规模型房企一样，区域型房企也出现大分化。有些房企消失于百强名单，也有房企逆势补位。

最有代表性的莫过滨江了。

去年滨江地产在区域市场实现近1500亿元的销售额，全年销售业绩同比增长2.8%，跑赢了绝大多数的同行。

除了滨江、建发等代表性企业外，这几年也有一些低调的区域型房企悄然冒头。

比如伟星房产。这家起步于浙江临海，成名于安徽芜湖的区域型房企，近几年强势突围。连续几年销售额逆势增长，2023年销售额357.8亿元，同比又增长了15%。

在此前，伟星一直深耕安徽地区，有“安徽地产之王”的称号。这几年，其他房企都在收缩战略，伟星地产反而对外扩张，进军杭州，南京、宁波等城市。

为什么这个时候，一些区域型房企反而脱颖而出？

一方面，过去头部房企太猛了，相比之下区域型大多属于“小打小闹”的规模，不容易引发大家注意；

另一方面，过去大型房企战略下沉，多数城市都遭到外来巨头的狙击。规模小，杠杆低的区域型房企只能夹缝求生。

而随着大型房企撤退、收缩乃至部分出险，区域型房企重新夺回在本地的主动权，从中也获得了一些机会点。比如：

没有外来巨头的挤压，区域型房企更有机会以低价获取优质地块；

大型房企撤出之后，区域型房企有望“收复”此前被夺走的市场份额；

少了外来劲敌，区域型房企更容易吸纳优质人才，以及获得当地金融机构的支持……

不过，就像简单的卷子，也有人考砸一样，再好的市场，也有活得不如意的房企。比如热点城市杭州这几年培育了多家优质区域型房企。除了滨江地产外，建杭置业、兴耀房产、中天美好在近几年也逆势崛起。但同时，也不乏老牌房企没落，包括佳源、宋都等。

而在更多的低能级城市里的深耕房企，面对考卷还要更难些。人口净流出、购买力不足、庞大的库存……每一条的杀伤力都是致命的。许多的区域型房企目前仍在艰难的坚持着……

夹缝中艰难求生

区域型房企面临四大困境

布局高度集中，本身就是一把双刃剑。

一方面，资源集中，管理半径小，对市场知根知底，也容易形成品牌积累；另一方面，鸡蛋放在一个篮子里，一旦有点风吹草动，很容易就全盘皆输。

行情好的时候，很多问题会被掩盖；一旦行情变差，潜藏的小问题都被无限放大，甚至成为压垮骆驼的最后一根稻草。

1、区域供需失衡，严重挤压房企的生存空间

有人说，现在还活得好区域型房企，主要是运气好，选对了城市。

这不无道理。

房子是地域性极强的商品，一个城市的人口、需求、购买力等因素对房企经营发展影响极大。

而不同城市的潜力天差地别。

以库存为例，克而瑞的数据显示，一些城市，比如成都、中山、济南、上海和杭州等城市的新房库存处于低位，去化周期总体低于8个月。

相反的，有些城市如晋江、韶关、江阴、泉州等地库存明显偏高，去化周期超过了70个月。

城市库存高的城市，本身就存在房子难卖的问题。

目前，一些低能级城市面临入口净流出、购买不足的问题，市场行情好的时候，库存问题还没那么明显，一旦市场下行，市场可能就变成一潭死水。

有地产人就透露，当地一家口碑过硬的房企，过去项目都溢价卖的，现在每个项目都做成现房了，还是卖不完。

这样的情况，房企就算家底再厚，也抵不过坐食山空。

2、同行出险及项目烂尾，影响购房市场的整体信心

表面上，外来房企撤出，本土房企有机会“收复”此前被挤占的市场份额。

实际上，撤退及出险房企留下来的烂摊子，也让本来健康的房企“唇亡齿寒”。

从数据上看，这几年各地新房二手房市场普遍都在在降温，但新房的降温速度已明显快过二手房。有的城市，新房成交量断崖式下滑，而二手房成交不降反增。二手房成交量已经反超新房。

比如某中部城市，2023年，新房卖了71721套，二手房卖了72078套。而在三年前的2020年，新房的成交量是二手房的将近三倍。

有机构统计，该市烂尾房的数量高达25249套，占到了2021年全年新房成交量的28%。

这类城市的新房市场注定是比较艰难的。

一方面供应比较饱和，基本进入存量时代；另一方面，虽然在“保交付”要求下很多项目处于复工状态，也陆续有项目交付出去，但前期积累负面影响很难在短时间内消除。购房情绪整体偏谨慎，哪怕房企没问题、项目没问题，也会莫名的躺枪。

3、因为个别项目拉跨，区域房企被拖进泥潭

前面说到，外来房企少了，理论上本土房企有更多机会拿到好地。但事实上，销售下滑严重影响房企的现金流，很多本土房企也不敢拿地，或者压根没有能力拿地。

而且，还有一些房企在为此前火爆市场埋下的隐患买单。

前些年，外来巨头在土拍市场上疯狂扫货，逼得本土房企不得不降低要求拿地。

明源君就听说过，前些年土拍火爆的时候，某房企硬着头皮拿了一块很贵的地，只是为了补充土储，为了让团队有活干。结果这块地做出来基本就是赔本赚吆喝。

另外，很多区域房企能本地长期立足，很大程度上靠的是产品。

但在下行的行情面前，“情怀”有时候不堪一击。

某房企在某个偏远县城拿了块地，并按照其主城区的产品标准来打造项目，客群定位是当地的有钱人，以及市区退休回来养老的人。结果，项目做得不错，可还是滞销了。

对于规模体量不大的区域房企来说，做错一两个项目可能公司就被拖垮了。

3、客户日益挑剔，房企一不小心就“塌房”

有人说楼市如股市，一涨解千愁。

反过来也然。

客户对房企及产品容忍度，跟市场行情成正比。行情好的时候，容忍度就高，行情差的时候，容忍度也跟着跳水。

这几年，就连一些原本口碑不错的房企也“塌房”了，被客户群诉搞得沸沸扬扬。

某房企的项目分两期开发。第一期采用的是五重景观设计。到了第二期的时候，房企内部产品做了迭代，景观也升级为互动景观。

虽然后者的成本不比前者低，也更有利于提升客户的参与感和体验感。可是，客户不买账。

客户认为，这是房企为减配降档编造的说辞，于是开始维权。最终该房企不得不对景观进行改造。

更多的群诉，是因为价格变化造成的。

项目销售疲软的时候，房企为了尽快回笼资金，往往采用降价促销的手段以价换量。

而这，恰恰也是购房者最反感的。

比如某项目原本卖2万/平方米，后来打75折出售，前期购房的业主觉得亏了，纷纷组团到售楼处要求退房。

这就让房企陷入两难的境地，不降价不行，降价更不行。

好事不出门，坏事传千里。区域型房企在同一个片区内通常不止一个项目，行情好的时候，多盘联动可以让片区内项目同时受益；出问题的时候，各个项目也容易被“连坐”。正所谓，一荣俱荣一损俱损。

4、被合作伙伴连累，赔了钱又输了口碑 

就在前不久，百润置业举报合作伙伴万科的消息在网上不胫而走。两家公司曾经合作过多个项目，现在却公开撕破脸皮，属实令人唏嘘。

这并非个案。正如俗话说的，“联合拿地一时爽，合作开发坑里躺”，随着行业下行，合作开发的诸多弊病扎堆浮出水面。

区域型房企中，受“猪队友”拖累的不在少数。

最典型的就是合作伙伴出险，另一方被迫接盘项目股权。

其中一方出险，对项目销售必然带来负面影响。为了“撇清关系”，另一方只能收购出险方的股权，变成自己独立操盘，落得个费力不讨好。

又如，其中一方违规挪用资金，项目建设无法继续，最终造成项目烂尾。未挪用资金的一方也成了躺枪者。

某区域型房企甲和另一家房企乙合作开发一个高端楼盘，项目建设过程中，乙房企擅自将部分项目资金挪用至其他项目，然而另一项目进展不顺利，无法及时回款，导致该项目资金链断裂被迫停工。

在这个事件中，甲房企也是受害者。

可购房者不这样认为。在购房者看来，自己是冲着甲房企的名气才购买这个楼盘。不管资金被谁挪用，甲房企都有责任填上这个坑。

这就将甲房企推向了两难境地：填坑，亏钱；不填坑，伤口碑。

目前，很多区域型房企都在想发设发自救，但在行业形势逆转前，前方的路注定还是不好走的。